Ha a tulajdonos zaklatja a bérlőt

„Amikor állást kaptam egy ungvári vállalatnál, feleségemmel a megyeszékhelyre költöztünk. Saját házra nem futotta, így béreltünk egy kétszobás lakást, amelynek tulajdonosával szóban megállapodtunk a lakbérről.
Kezdetben minden nagyszerűen alakult, idővel azonban kiderült, hogy a tulajdonos szeretné eladni a lakást, s ezért hirdetést adott fel az újságban, később pedig egy ingatlanközvetítőt is megbízott az értékesítéssel. Attól kezdve rendszeresen törtek ránk a lakás iránt érdeklődők, akiket hol a tulajdonos, hol az ingatlanközvetítő hozott a nyakunkra a lehető legváratlanabb és legkellemetlenebb helyzetekben és időpontokban. Zavaró volt az is, hogy nem tudhattuk, meddig maradhatunk a lakásban, hiszen a tulajdonos értésünkre adta, hogy ha nyélbe üti az üzletet, azonnal csomagolnunk kell. Elhatároztuk, hogy másik albérlet után nézünk, de nem szeretnénk újra hasonló helyzetbe kerülni. Arra vonatkozóan kérnénk a tanácsát, miként kerülhetjük el, hogy ennyire ki legyünk szolgáltatva a tulajdonosnak?”

– Előrebocsátanám, hogy a megoldást erre a problémára egyedül a bérleti szerződés jelentheti.

A gyakorlat napjainkban nem tér el alapvetően a korábbi években megszokottaktól, azaz az albérlők rendszerint nem kötnek írásos szerződést a lakást vagy házat kiadó tulajdonossal, csupán szóban állapodnak meg a feltételekről. Így viszont a tulajdonos kedve szerint, bármikor rányithatja az ajtót a bérlőre, ha pedig az tiltakozni mer a zaklatás miatt, akár a rendőrséget is kihívhatja azzal az indokkal, hogy az illető törvénytelenül használja az ingatlanát. Érthető, hogy ebben a helyzetben nincs az a bíróság, amelyik a bérlő pártját fogná, hiszen hiányoznak a dokumentumok, amelyek igazolnák a bérlés tényét, valamint azt, hogy a bérlő lakbért fizetett a tulajdonosnak.

Az sem mindegy, hogy ha írásos megállapodás köttetik a bérlő és a tulajdonos között, mi szerepel a szerződésben. A dokumentumban fel kell tüntetni a szerződés tárgyát (azaz a bérlés tényét), a bérelt helyiség címét, leírását (például hányadik emeleten található, mekkora az alapterülete stb.). A felek jogai és kötelezettségei között fel lehet tüntetni a bérleti díj fizetésének rendjét és időpontját, tisztázni lehet, hogy a tulajdonosnak jogában áll-e további albérlőket költöztetni a szóban forgó ingatlanba, s azt is, hogy mikor, milyen feltételek mellett keresheti fel a tulajdonos az általa bérbe adott lakást vagy lakóházat. Előfordul, hogy egy ilyen szerződés korlátozza a tulajdonos jogát a lakása látogatására vonatkozóan, például úgy, hogy erre csak a bérlő jelenlétében, a nap megszabott óráiban, s nem gyakrabban, mint havi két alkalommal kerül sor. Ez a fajta korlátozás nem igényel különösebb magyarázatot, hiszen a bérlő a lakásban őrzi a tulajdonát, amely bizonyos értéket képvisel.

A tulajdonos gyakori megjelenése számos kellemetlenséget okozhat a bérlőnek, ezért arra kell törekedni, hogy a szerződésnek ebben a részében olyan feltételeket rögzítsenek, amelyek mindkét fél számára elfogadhatók. Ne feledje, hogy amennyiben a szerződés nem tartalmazza a tulajdonos látogatásával, jelenlétével kapcsolatos kikötéseket, úgy őt semmi sem korlátozza abban, hogy a tetszése szerinti időben és gyakorisággal jelenjen meg a bérlőnél.

Előfordul, hogy a lakásnak több tulajdonosa van, a bérlő viszont csak az egyikükkel kötött szerződést. Ilyenkor számítani kell arra, hogy egy másik tulajdonos is követeléseket támaszthat a bérlővel szemben, hiszen ők nem egyeztek meg semmiről. Ezért a bérleti szerződés megkötése előtt nem árt áttanulmányozni a lakás tulajdonjogát igazoló okmányokat, például az adásvételi szerződést, vagy az ajándékozási okiratot stb., illetve az állami nyilvántartás kivonatát, mely bizonyítja, hogy a szóban forgó dokumentum általuk valóban be lett jegyezve. Ezekből az okmányokból kitűnik, hogy adott esetben kik és milyen arányban birtokolják a szóban forgó ingatlant.

Amennyiben a bérlőnek kétségei támadnak a bérleti szerződés bizonyos pontjaival kapcsolatban, jogában áll elkérni a lakás tulajdonosától a saját példányát, hogy megbeszélhesse a dolgot egy jogásszal. Amennyiben a tulajdonos nem egyezik bele ebbe, az azt jelentheti, hogy van mit rejtegetnie, az ilyen embert pedig jobb elkerülni. Lehetőség van arra is, hogy a bérlő saját szerződésjavaslattal álljon elő.

Ami a lakbérfizetést illeti, az készpénzzel és átutalással is történhet. Utóbbi esetben a fizetés tényét a banki csekk bizonyítja, míg készpénzfizetésnél érdemes átvételi elismervényt kérni a tulajdonostól, mely igazolja, hogy a bérlő eleget tett szerződésben vállalt kötelezettségeinek. Az átvételi elismervényben fel kell tüntetni mindkét fél adatait: vezetéknevüket, személyigazolványuk számát, identifikációs kódjukat. Le kell írni, hogy ez és ez a személy, aki egyben a tulajdonos is, átvette az adott összeget ettől és ettől a bérlőtől az adott szolgáltatásért, például a májusi lakbér fejében. Az elismervényt feltétlenül alá kell írnia mindkét félnek.

Az utóbbi évek tapasztalata azt mutatja, hogy a bérlők egyre nagyobb hányada van tisztában a jogaival, köt bérleti szerződést, illetve ragaszkodik hozzá, hogy átvételi elismervényt kapjon a befizetett lakbér után. A folyamat nyilvánvalóan összefüggésben van a sajtó által is megszellőztetett, nagy port felvert csalási esetekkel, mint például amikor szélhámosok egyszerre többeknek is kiadták ugyanazt a lakást.

Ugyanakkor az ingatlanközvetítők szerint még mindig csak az esetek egy meglehetősen szerény hányadában köt a bérlő és a tulajdonos bérleti szerződést. Ennek oka egyrészt abban keresendő, hogy a tulajdonosok nem szeretnék, ha nyoma maradna a bérbeadás tényének és a bérleti díj átvételének az adóhatóság miatt, másrészt sokszor maguk a bérlők is idegenkednek attól, hogy kiszolgáltassák a tulajdonosnak olyan személyes adataikat, mint például a személyigazolványuk száma vagy az identifikációs kód.

Ezzel együtt nem férhet kétség hozzá, hogy a bérlők jogai kizárólag szerződéskötés útján garantálhatók.